政府信息公开

近期，吐鲁番市住房和城乡建设局结合工作实际，制定印发了《关于规范吐鲁番市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知（试行）》，现将相关内容解读如下：

问：什么是住宅小区公共收益？具体包含哪些来源？

答：公共收益是指物业服务区域内利用业主共有配套房屋、共有场地、共有部分、共用设施设备经营产生的收入，在扣除法定税收、能耗、材料、人工等合理成本后获得的收益。

具体来源有八大类:一是共有道路/场地停车收益;二是共有场地商业活动、设施投放收益;三是共有场地/建筑部位(灯箱、外墙、电梯轿厢等)广告收益;五是共有文体设施经营收益;六是共有房屋经营收益;七是相关单位支付的违约金、赔偿金、旧设备残值等;八是公共收益利息;九是其他依法归全体业主的收益。

问：公共收益主要能用于哪些方面？核心用途是什么？

答：公共收益核心用途是补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可由业主共同决定用于物业管理其他需要，具体包括七大用途:一是补贴物业服务费用收入不足;二是共有部分/设施设备保修期满后的维修、改造、更新及保险、应急处置费用(物业服务合同另有约定除外);三是业委会/物管会工作经费、业主大会会议费用;四是公共收益代理记账费用;五是公共收益审计费用;六是业主共同决定的其他物业管理费用;七是法律法规规定的其他用途。

问：公共收益的管理主体如何确定？分哪些情况？

答：公共收益的管理主体按小区物业管理发展阶段差异化确定，共分三类:一是业主大会成立前，由物业服务企业按《前期物业服务合同》约定代为管理;二是成立物管会或由社区代行业委会职责的小区，经业主共同决定，可重新确定管理单位;三是业主大会成立后，管理单位由业主共同决定，可选业委会、业主大会委托的物业服务企业或其他单位，且所有管理主体均需接受全体业主监督。

问：公共收益的分配原则是什么?物业灭失时结余资金如何处理？

答：公共收益的分配遵循“约定优先”原则:有约定的按约定分配;无约定或约定不明的，按业主专有部分面积所占比例确定。因不可抗力、拆迁改造等导致物业灭失的，公共收益账户需及时依法结算，结算后的结余资金分配方式由业主共同决定或业主大会决定。

问：业主大会成立前后，公共收益的使用规则有何不同？

答：业主大会成立前，收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主共同决定的用途使用;

业主大会成立后，在议事规则和管理规约约定额度、次数内的，经业委会会议研究方案并听取街道/乡镇、社区建议后使用;超出约定额度、次数的，由业委会制定方案并经业主大会表决通过后使用，且业主大会可授权业委会行使一定额度、次数内的使用决策权。

问：利用小区共有部分获取收益，有哪些表决要求？

答：利用全体业主共有部分获取收益的，应当经业主大会表决同意;利用部分业主共有部分获取收益的，应当经共同拥有该部分物业的业主表决同意。

问：公共收益使用方案需要包含哪些内容？有什么制定要求？

答：使用方案需明确用途、范围、金额、方式、程序、信息公开、监督方式等内容。制定要求：需排除按规定/约定属于物业服务企业或其他单位承担的责任范围，且不得损害业主的共同利益。

问：公共收益在账户管理上有哪些硬性规定？

答：一是必须单独建账、独立核算，管理单位可在商业银行开设单独账户，任何人不得以个人名义开立公共收益账户；二是管理单位需按规定设置会计账户、进行会计核算，指定专人制作并妥善保管会计凭证、账簿、财务会计报告等资料；三是需及时将经营收入交存至公共收益专户。

问：公共收益的收支情况是否需要公示？公示频率和渠道是什么？

答：是。公示频率为每半年结算一次（1月、7月），计提合理成本后及时公示结算结果；公示渠道需在小区管理处、公告栏、出入口（电梯厅）等醒目位置公示，同时通过小区业主微信群等电子方式告知；有条件的物业企业，需在智慧物业管理服务平台同步公示；公示要求：收支公示表及明细账目留存备查，业主有异议的，管理单位需及时针对性答复、沟通解释。

问：公共收益管理单位发生变更时，需要办理哪些交接手续？

答：原公共收益管理单位需在业主大会作出委托决定后，及时向新管理单位移交公共收益收支账目，并将管理的公共收益本息一次性划转至新管理单位开设的公共收益专户。

问：哪些情况下可以对公共收益进行第三方审计？审计费用和结果如何处理？

答：以下情况可对公共收益进行第三方审计：一是公共收益管理委托事项发生变更；二是业主共同决定审计；三是业委会/物管会对公共收益收支情况有异议。此外，若管理单位是业委会，其任期届满/任中改选前，需将公共收益收支、业委会工作经费纳入换届财务审计。

审计费用可从公共收益中列支；审计结果需向全体业主进行公示。

问：公共收益管理单位出现挪用、侵占收益等违法违规行为，会如何处理？

答：根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规予以处理；若违法违规主体是物业服务企业，区县住建局将其不良信息记入物业服务企业及项目经理信用档案，并移交其他部门实施联合惩戒。

问：业主发现公共收益管理存在违规行为，有哪些维权渠道？

答：业主可向所属街道（乡镇）、区县房地产主管部门投诉，也可依法向人民法院提起民事诉讼，追究责任人的法律责任，维护自身合法权益。

问：业主大会、业委会作出的公共收益管理决定违反法律法规，该如何纠正？

答：由街道（乡镇）责令限期改正或者撤销其决定，并将结果通告全体业主

问：相关部门对公共收益补充专项维修资金有哪些监管要求？

答：维修资金管理机构、区县房地产主管部门、街道（乡镇），应当加强对业主大会决定将公共收益用于补充物业专项维修资金的交存工作，进行指导和监督。

问：本细则什么时候实施，有效期多久？

答：自发布之日起30日后施行，有效期为二年。

政策解读机关：吐鲁番市住房和城乡建设局

政策咨询电话：0995-8529411